«Эксперт Online»: Выигрывают все

«Приезжайте следующей осенью в Калугу - мы уже завершим там большую часть нашего проекта. Уверяю вас, это будет одно из самых красивых мест в городе» - приглашение от бизнесмена Владимира Кошелева прозвучало весьма неожиданно. Вернее, последняя фраза, в которой слышался подтекст. Смысл его в том, что широко известный на строительном рынке «Кошелев-проект» - концепция комплексной малоэтажной застройки доступного жилья в Самаре, о которой «Эксперт» писал полгода назад (см. №13), - стремительно развивается и сегодня уже претендует не только на ценовое лидерство и территориальную экспансию, но и на особую роль в эстетике городской среды. То есть потенциал микрорайона с квартирами по 30 тыс. рублей за квадратный метр не исчерпан принципом «Чистенько, но бедненько», как казалось недавно. Что ж, поскорее бы убедиться в этом на калужском примере.

Между тем Владимир Кошелев видит в своем проекте еще один недоиспользованный ресурс. Речь идет о возможности распространить его опыт на всю отрасль строительства массового жилья, создав для этого универсальный и прозрачный механизм партнерства государства и бизнеса.

Мы встретились с Владимиром Кошелевым после совещания в Минстрое, чтобы подробнее узнать, что получилось из всего этого.

— Владимир Алексеевич, как высокие начальники отнеслись к вашим идеям?

— На федеральном уровне у нас полная поддержка. Министр Михаил Мень сразу все понял, потому что он сам горит желанием осуществить программу «Доступное жилье», которая вот-вот стартует. Кстати, это одна из самых тяжелых задач из тех, что можно было на себя взвалить, но он это сделал. И это очень важно, потому что если нет желания, то ты ничего не сделаешь, какую программу ни пиши. А если говорить о региональных властях, то мне трудно отвечать за все регионы нашей страны. Но там, где мы присутствуем, а это Самарская, Калужская, Ульяновская области, я могу сказать: побольше бы таких губернаторов.Так что я думаю, что перспективы у нашего общего дела хорошие.

— Недавно стало известно, что китайцы подрядились застроить жильем Новую Москву по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр без каких бы то ни было государственных программ. По вашему мнению, как они собираются это делать?

— Тридцать тысяч рублей - это нормальная цена квадратного метра, если выделяется земельный участок, туда подводятся магистральные сети, выдаются на этот участок мощности, выдается разрешение на строительство. То есть застройщику не нужно за взятки в непрозрачных условиях добиваться подключения коммуникаций, за непонятные деньги приобретать земельные участки. Вот наша компания сейчас для себя определила, что мы не входим в проекты, где стоимость земли превышает миллион рублей за гектар. Я имею в виду сегмент доступного жилья. И если земля стоит не миллион, а, допустим, пятнадцать миллионов за гектар, то ни китаец, ни вьетнамец, ни американец - никто не сможет построить жилье по доступной цене. Чудес не бывает.

— Вы хотите сказать, что в России земля слишком дорогая?

— Во многих регионах ее просто нет! Ее всю давно скупили за три копейки, то есть существует искусственный земельный дефицит.

— И вы обсуждали с президентом Путиным эти вопросы?

— С президентом мы говорили о развитии социальной инфраструктуры. Жилье жильем, но любое жилье не может развиваться без социалки, если речь идет о комплексном освоении территорий. Нужны школы, детские сады поликлиники, полицейские участки, пожарные части, то есть недвижимость, которая не приносит никакого дохода. И мы понимаем, что при цене жилья 30 тысяч рублей за метр себестоимость не может включать в себя социальный объект. Если мы тех же китайцев обяжем построить в Новой Москве еще и социалку, они не согласятся на 30 тысяч. Я уж не говорю о том, что люди, которые покупают дешевое жилье, хотят пользоваться не частным, а муниципальным детским садом и всем тем, что им должно давать государство.

— Что конкретно вы предложили?

— Я предложил подход на основе партнерства государства и бизнеса, когда они делают одно общее дело. На каких условиях? Застройщик, если он работает в сегменте доступного жилья, должен при комплексном освоении территории заложить в своем проекте планировки объекты социальной инфраструктуры. Этот проект планировки утверждает муниципалитет, и он же выдает на него заказ, а застройщик проходит на этот проект государственную экспертизу, экспертизу сметной документации, тоже государственную, и строит этот объект, вводит в эксплуатацию и передает его муниципалитету по себестоимости.

— Не по рыночной цене?

— Нет, и это надо четко прописать: застройщик не имеет права зарабатывать на этом объекте муниципалитета ни копейки! Его проверяет государственная экспертиза, и ему компенсируются только все прямые затраты по этому объекту. Мы предлагаем два механизма выкупа. Если в бюджете нет дефицита и есть возможность в текущем году выделить деньги, то выкуп разбивается по этапам: допустим, 20 процентов - после готового проекта и выхода компании на площадку, 30 процентов - по окончании половины строительно-монтажных работ, еще 30 процентов - по завершении строительства объекта и оставшееся - после ввода объекта в эксплуатацию. Тогда не возникает удорожания проекта в связи с кредитной нагрузкой. Другой механизм - когда бюджет выкупает этот объект после ввода в эксплуатацию, но при этом компенсируются затраты по возмещению кредитной ставки.

— Очень понятная схема, за исключением одного момента. Если у муниципалитета просто нет денег на строительство детских садов, о каком выкупе тут говорить?

— Наш подход позволяет властям, по сути, найти дополнительные источники финансирования. Что происходит? Обычно застройщик строит отдельно от города, а город что-то пытается строить сам по себе. То есть это две разрозненные силы, действующие зачастую неэффективно. Мы предлагаем все организовать иначе. Во-первых, власть участвует непосредственно в проекте планировки территории застройщика, формируя заказ на возведение социального объекта. Во-вторых, она выкупает этот объект у застройщика при условии, что в микрорайоне продано не менее 70 процентов квартир. Таким образом, исключается риск, что застройщик построит жилье, не пользующееся спросом, и городские деньги, которых и так мало, будут потрачены зря, а люди, живущие в другом районе города, останутся без того же детского садика. Обеспечивается адресность городских затрат, поскольку объекты социальной инфраструктуры появляются только в тех местах, где они востребованы большим количеством людей. А дальше: появился значимый объект - появилась в нем заинтересованность на всех уровнях. Я знаю, что на детские сады в рамках нашего самарского проекта городских денег было потрачено всего пять процентов, а 95 процентов поровну поделили между собой федеральная власть и областная. Вот такой результат совместной работы «город-область-застройщик». Так что каждый должен заниматься своим делом: строители должны строить, а власти - формировать, планировать, контролировать заказ. Но все они должны эту телегу тащить в одной упряжке, в одном и том же направлении.

— Все ли компании могут участвовать в этой программе?

— Когда мы говорим о большой стройке, о комплексном освоении территории, государство должно себя обезопасить максимально. Речь идет о застройщиках, за последние три года вводивших не менее ста тысяч квадратных метров жилья, - это тот уровень, когда он может и умеет строить, понимает, что такое большие прорывные проекты.

— В регионах есть игроки, отвечающие этому критерию?

— Конечно, хотя и не много. Но их не должно быть много. Главное - надежность, кому государство дает деньги. Дать государственные деньги компании, которая еще ничего не вводила, чтобы она на эти деньги тренировалась, я считаю, было бы неправильно. Крупные компании есть, не так все плохо. Россия сейчас уже превысила ввод жилья по сравнению с советским периодом. В то же время нашему обществу надо стремиться к тому, чтобы это жилье было доступно, чтобы любая молодая семья, закончив институт и устроившись на работу, на свою зарплату и за счет каких-то минимальных накоплений могла позволить себе взять квартиру в ипотеку. Вот это я считаю задачей номер один. И эта задача хорошо сочетается с задачей организации по всей стране достойно оплачиваемых рабочих мест. То есть, по нашим расчетам, если муж зарабатывает 30 тысяч рублей, а жена - 20 тысяч рублей, эта семья при минимальном взносе 100 тысяч рублей может уже купить себе квартиру и жить в ней. Ее ипотечные выплаты составят от десяти до пятнадцати тысяч рублей в месяц. При этом формируется устойчивая ячейка общества - это люди, у которых есть свое жилье, которые в ближайшее время уже задумаются о том, чтобы у них появился ребенок. Они совершенно по-другому будут относится к своему рабочему месту, а не так, что «хочу работаю, не хочу — не работаю». Это хорошие, взрослые обязательства на одного и на другого члена семьи.

— Ваш проект стартовал при ипотечной ставке Сбербанка десять процентов годовых. Но сейчас таких ставок уже нет, в основном речь идет о 13 процентах. Из какого расчета вы исходите?

— У Сбербанка в тот момент, когда мы начинали, ставка была даже восемь процентов. Но я считаю, что надо стремиться к мировым показателям - от трех до шести процентов годовых, это самый комфортный уровень ипотеки для большинства людей. Кстати, иногда приводят в пример и пугают нас американским ипотечным кризисом 2007 года, но это неправильное сравнение. В Америке кризис был связан с перекредитованностью населения в целом и, в частности, с чрезвычайно рискованной ипотечной политикой, когда банки снижали ставку ипотечного кредита до одного-двух процентов годовых и делали очень серьезную отсрочку погашения тела кредита. При этом кредит выдавали практически любому, включая неработающих иммигрантов.

— Тогда, может быть, российские банки правильно делают, что осторожничают и не понижают ипотечную ставку, ведь, например, в потребительском кредитовании у нас угрожающе растет количество невозвратов?

— При ипотеке, если человек сразу и гасит тело кредита, и выплачивает проценты, и все это расписано на десять—пятнадцать—двадцать лет, если этот человек прошел проверку, он работает на нормальном предприятии, у него официальная зарплата, то это совсем другая история. Например, на нашем проекте мы выдали более десяти тысяч ипотечных кредитов, и просрочка в нашем портфеле — 0,15 процента. Понятно, что из десяти с лишним тысяч человек кто-то заболел, у кого-то что-то в жизни случилось. То есть здесь включается статистика. О чем это говорит? О том, что ипотечный портфель сам по себе безрисковый, недаром Центробанк в своем классификаторе относит его к высоконадежным. А в сегменте дешевого жилья он даже надежнее, чем в сегменте дорогого. Потому что дорогое жилье, как правило, уже не первое, это люди, если они занимаются бизнесом, начинают покупать квартиры для мамы, для дочки и так далее. Потом у него в бизнесе что-то не заладится, уровень дохода упадет, и он решит от дочкиной квартиры пока отказаться, попадет на просрочку, и банк эту квартиру заберет себе. В случае с дешевым жильем это, как правило, покупка первого жилья. Повторюсь, это молодая семья, они держатся за свое рабочее место, выплаты вполне приемлемые, и они не могут от них отказаться. Да и глупо отказываться. Объясню почему. Если они захотят уехать в съемную квартиру, то зачастую арендная ставка жилья выше наших ипотечных выплат по однокомнатным квартирам. То есть выгоднее внести эти сто тысяч рублей и жить уже в своем собственном жилье.

— В таком случае что нужно делать, чтобы снизить ипотечную ставку?

— Мы предлагали, чтобы ЦБ изменил свое отношение к ипотечному портфелю и согласился его рефинансировать. Но, снова повторюсь, речь идет только о комплексном освоении территорий и только в сегменте доступного жилья. Дело в том, что сейчас, хотя ЦБ и воспринимает ипотечный портфель как безрисковый, в то же время у него есть старая инструкция, запрещающая рефинансировать этот портфель. При этом наши коммерческие банки продают свои ипотечные портфели американским и французским компаниям, и те на нас зарабатывают. Так вот, мы предлагаем на этом зарабатывать нашему ЦБ, потому что есть статистика, и она показывает, что риски там минимальные, их нет практически.

— Как скажется на конечном заемщике подключение ЦБ к рефинансированию ипотеки?

— Мы предлагаем, чтобы ЦБ разрешил рефинансирование с определенными условиями: коммерческий банк должен прибавлять не более двух-трех процентов своей маржи. Допустим, сейчас в ЦБ ставка рефинансирования 8,25 процента, и если ты хочешь рефинансировать ипотечный портфель, то твоя ипотечная ставка для покупателя должна составлять 10,25 процента. Таким образом, мы даем возможность ипотечным банкам получать более дешевые средства, в результате зарабатывает российский коммерческий банк, зарабатывает ЦБ, а основной выгодоприобретатель - это российский гражданин, который получает под нормальный процент ипотеку.

— Есть ли у вас идеи, как решить проблему подведения инженерных сетей к участкам застройки?

— Если говорить об инженерной инфраструктуре, то тут и без наших предложений программой «Доступное жилье» предусмотрена компенсация застройщику за подведение сетей. Субсидия в размере четырех тысяч рублей на квадратный метр - это хорошие деньги, учитывая, что раньше не было ничего. Но появление больших проектов, таких как наш, и само толкает сетевые компании вкладываться в подведение коммуникаций. Так, мы скоро напрямую сможем договариваться с Федеральной сетевой компанией, она же заинтересована в абонентах, а в нашем микрорайоне живет сегмент людей платежеспособных, и они исправно вносят свои коммунальные платежи.

— Говорят, что рядом с вашим микрорайоном в Самаре строится индустриальный парк. Это совпадение или тоже результат целенаправленного сотрудничества с властями?

— Это как раз входит в модель комплексного освоения территории. Фактически мы сейчас подходим к тому, чтобы построить новый город с нуля. Здесь будет и малоэтажная застройка, и высотная застройка, и индивидуальное жилье. И поскольку идет большой прирост населения, и мы сами, и правительство Самарской области увидели, что всем этим людям нужны рабочие места. Область выделила земельный участок, непосредственно прилегающий к нашей территории, и там будут создаваться условия для потенциальных инвесторов. Для них это очень выгодно: в микрорайоне весьма молодое население, а учитывая, что от дома до новых рабочих мест рукой подать, я уверен, что наши жители будут рады найти работу рядом с домом. То есть получается такой симбиоз, когда хорошо и жителям микрорайона, и работодателям, и области, и городу, потому что чем ближе к дому человек работает, тем меньше пробок, нагрузок на дороги. Здесь выигрывают все.

«Эксперт Online»