Ипотека против кризиса

В среднем по сравнению с прошлым годом ставки по ипотечным кредитам в ведущих банках страны выросли на 4–6%. Если в 2014-м средняя стоимость ссуды на покупку жилья составляла 12–13%, то сегодня — 16–19%. Отдельные эксцессы в виде 25- или даже 35-процентных ставок не в счет: такую, по сути запретительную, ставку установили небольшие кредитные учреждения. Крупные государственные банки пытаются сдерживать рост процентных ставок, тем не менее многие участники рынка и эксперты говорят о скором крахе ипотеки в России. Дело в том, что свободные ресурсы на поддержание жилищного кредитования есть только у государства. Оно же в рамках правительственного плана по борьбе с кризисом готово выделить на субсидирование ипотеки лишь порядка 200 млрд рублей. Это капля в море по сравнению с общими объемами жилищного кредитования — порядка 12% от объемов выданных в прошлом году кредитов. И вполне вероятно, что, если сохранится нестабильность на финансовых рынках, ипотека станет одной из первых жертв кризиса.

Российская специфика

Несмотря на все катаклизмы в минувшем году российский ипотечный рынок достиг своего исторического максимума, что дает основание части игроков и экспертов с оптимизмом смотреть в будущее. По оценкам компании «Секвойя кредит консолидейшн», в 2014-м банки выдали заемщикам ипотечных кредитов на 1,7 трлн рублей. Прирост по сравнению с 2013 годом составил 30%, что вдвое выше темпов увеличения всего рынка кредитования. Ипотека заняла 15% объема всех кредитов, выданных физическим лицам. Вряд ли банки откажутся от столь существенного источника дохода. К тому же весьма надежного: на 1 января 2015 года объем просроченной задолженности составил лишь 48 млрд рублей, то есть около 3,5% от выданной только за прошлый год ипотеки.

По оценкам «Секвойи», по итогам 2015-го объем ипотечного рынка увеличится не более чем на 15%. Однако такую оценку многие эксперты считают чересчур оптимистичной. «Текущий уровень ставок по ипотеке от 14,5 до 35 процентов, ужесточение требований к заемщикам, уменьшение количества банков, выдающих ипотеку, — все эти факторы говорят о том, что в ближайшее время ипотечный рынок будет сокращаться. Поэтому даже при нормальном развитии событий темпы роста, скорее всего, будут близки к нулю», — считает гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. С Литинецкой согласна руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова: «Уровень платежеспособного спроса в настоящее время имеет ярко выраженную тенденцию к снижению. В этих условиях, даже если бы сохранились прежние ставки по жилищным кредитам — 12–13 процентов, объемы ипотеки все равно начали бы уменьшаться. Текущие же ставки носят во многом заградительный характер, что никак не будет способствовать ни росту ипотечного кредитования, ни в целом росту объемов покупки жилья россиянами».

После повышения в середине декабря ключевой ставки ЦБ до 17% годовых банки действительно существенно увеличили стоимость ипотечных кредитов. Тут, правда, имеется российская специфика: некоторые банки кредитуют население по ставкам, которые ниже стоимости кредитных ресурсов, предоставляемых Центробанком. Два ключевых игрока рынка кредитования физлиц (в том числе и ипотечного) — Сбербанк и ВТБ24 — пока держат ставки по жилищным займам на уровне ниже 17% годовых: Сбербанк до конца февраля предлагает ипотеку по 14,5%, ВТБ24 — по 15,95%.

Вместе с тем условия выдачи ипотеки существенно ужесточились во всех без исключения кредитных учреждениях. Минимальный первоначальный взнос на покупку жилья повсеместно вырос с 10 до 20%, в большинстве же банков он и вовсе поднялся до 30%. Вернулась ушедшая было в прошлое повышенная ставка при покупке по ипотеке строящегося жилья. До завершения строительства заемщик теперь вынужден платить на 0,6–2% больше за обслуживание кредита. К тому же банки стали менее лояльно относиться к заемщикам, которые не могут подтвердить уровень своих доходов справкой 2-НДФЛ. По оценкам аналитиков «Метриум групп», под занавес прошлого года число отклоненных заявок на выдачу ипотечного кредита достигало 80%. Более того, некоторые банки стали отказывать в выдаче кредита по уже одобренным ипотечным сделкам.

Эксперты спорят о том, какой уровень ставки окажется запретительным и приведет к сворачиванию ипотеки. Так, по мнению Татьяны Калюжновой, ставки уже неподъемные. Мария Литинецкая считает иначе: «Значение ставки 15 процентов — психологический барьер для большинства. Но те, кому ипотека действительно необходима в ближайшее время, скорее всего, возьмут и под 16–17 процентов. Ставка 20 процентов воспринимается как заградительная, но и при таком значении берут те, кому нужна сумма на короткий срок, притом что по потребительскому беззалоговому кредиту ставка была бы еще выше». Действительно, ставки по обычным потребительским займам сегодня поднялись в район 30% годовых. С подобным мнением не согласен президент ВТБ24 Михаил Задорнов: «У нас сейчас ставка 15,95 процента. Считаю бессмысленным поднимать ставку по ипотеке выше этого значения, иначе кредит теряет смысл для заемщиков».

Граждане, сдавайте валюту!

Отдельный сюжет — это, конечно, валютная ипотека. Ее крах после двукратной девальвации рубля был неизбежен. Однако не стоит преувеличивать масштабы катастрофы. Заемщикам, взявшим кредиты в иностранной валюте, можно, конечно, посочувствовать. Неудивительно, что граждане, пострадавшие от валютной ипотеки, даже провели митинг у здания Банка России, и их вопрос отдельно рассматривался в Госдуме.

Между тем проблема эта, мягко говоря, раздута. Скажем, Сбербанк за 2012–2013 годы выдал всего-навсего 111 ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте, в минувшем году — и вовсе четыре (!) штуки. Эта валютная история вообще специфически московская и питерская, и касается она крайне узкого круга заемщиков: в столицах до сих пор часть рынка недвижимости оперирует валютой. Главное же в том, что при сверхвысокой стоимости жилья (средний размер валютного кредита в Москве в пересчете на рубли составлял 19 млн) ставка по ипотечному кредиту действительно имела ключевое значение. А для валютной ипотеки она была существенно ниже.

По данным ЦБ, на 1 ноября прошлого года валютных ипотечных кредитов по всей России было выдано на 117 млрд рублей. Это лишь 3,5% от накопленной россиянами ипотечной задолженности, которая составляла на ту дату 3,4 трлн рублей, общее число валютных ипотечных заемщиков —25 тыс. человек. Просрочило выплату долга из них чуть более 4,5 тысячи.

При столь скромных объемах решение «валютного вопроса» вряд ли станет неподъемным для банков. ЦБ уже рекомендовал им поступить так же, как и после кризиса 2008 года, — переоформить валютные ипотечные кредиты в рублевые по льготному курсу. В письме за подписью Эльвиры Набиуллиной сказано, что валютную ипотеку следует пересчитать по официальному курсу на 1 октября 2014 года. За доллар тогда давали 39 рублей 38 копеек, за евро — без двух копеек 50 рублей.

Не стоит обманываться тем фактом, что это не более чем рекомендация. Банкиры, публично сетующие на разорительный характер данной инициативы, на условиях анонимности признают, что деваться им по большому счету некуда. Судите сами: в рамках утвержденной на днях правительством и президентом антикризисной программы ведущие банки получат (путем предоставления им облигаций федерального займа) 1 трлн рублей. Причем именно на поддержку приемлемого уровня кредитования. На фоне таких субсидий несколько миллиардов рублей, которые фининституы потеряют на переоценке валютных ипотечных займов, — сумма незначительная.

Государство им поможет?

По оценке Михаила Задорнова, в этом году выдача ипотечных кредитов упадет в 2,5 раза, если государство не выработает механизм поддержки этого рынка. О том же шла речь на недавней встрече Владимира Путина с губернатором Подмосковья Андреем Воробьевым. Губернатор попросил президента обсудить с правительством возможность установить для региона льготные — на уровне 12–14% годовых — ставки по ипотеке. То есть вернуть их к уровню прошлого года.

Губернатора понять можно. Строительство — основа экономики Московской области. Сегодня там возводится 17,5 млн квадратных метров недвижимости, из которых 7,5 млн — это жилье. Крупнейшему жилищному рынку страны нужна доступная ипотека, в противном случае экономику области ожидает коллапс.

Проблема в том, что конкретный механизм государственной поддержки ипотечного кредитования пока не разработан. Объявлено лишь о подготовке в ближайшее время отдельной программы субсидирования ставок ипотеки, о чем Владимир Путин говорил еще на своей декабрьской пресс-конференции. По некоторым данным, программа будет предусматривать выделение Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) 200 млрд рублей на субсидирование так называемой социальной ипотеки. Эксперты, однако, выражают большие сомнения в том, что эта сумма способна поддержать на плаву ипотечный рынок.

«Усилия АИЖК по поддержке льготных ипотечных программ не спасут весь рынок ипотеки, так как льготные программы занимают небольшую долю, — говорит Мария Литинецкая. — Самым очевидным шагом будет снижение ключевой ставки. (На момент сдачи номера стало известно: ЦБ понизил ставку до 15%. — “Эксперт”.) Также ситуацию может спасти целевое направление средств в банки на выдачу именно ипотеки по ставке ниже ключевой. Также необходимо активное развитие вторичного ипотечного рынка, то есть выпуск ипотечных облигаций и их обращение на рынке ценных бумаг».

Действительно, АИЖК занимается достаточно узким сегментом ипотечного рынка. Во-первых, агентство рефинансирует ипотечные займы почти исключительно в регионах. Там же средний размер стоимости квартиры составляет 1,5 млн рублей. Следовательно, и размеры ипотечных займов, как и ежемесячных платежей по ним, весьма невелики. Во-вторых, АИЖК обеспечивает ипотечное кредитование только для льготных категорий заемщиков — военных, многодетных семей, сельских врачей и учителей и т. д. При этом агентство также повысило ставку, по которой оно выдает средства на рефинансирование ипотечных кредитов, — с 1 января это 15,9 вместо 12,3%. Ставка по программе АИЖК «Социальная ипотека», стартующей в этом году, составит 12,84%. Однако коснется она не многих категорий заемщиков.

Проблема в том, что ресурсы государства весьма ограниченны. К тому же ипотека — лишь один из факторов, обеспечивающих спрос на рынке жилья. По словам Татьяны Калюжновой, в Москве этот фактор играет все меньшую роль. По оценке эксперта, лишь 30–40% сделок на рынке новостроек столичного региона совершается с привлечением ипотеки. В масштабах страны, по словам главы аналитического центра АИЖКМихаила Гольдберга, доля ипотечных сделок также составляет 30%.

В случае сохранения высоких ставок эта доля существенно снизится по итогам 2015 года. Как и в целом спрос на жилье. Опрошенные «Экспертом» представители риэлторских и девелоперских компаний констатировали 20–30-процентное падение продаж жилья в московском регионе в первую декаду января по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Правда, они выражают осторожный оптимизм, предполагая оживление спроса весной по примеру прошлого года. Как ни странно, расчет делается на то, что в случае усиления давления на рубль, при дальнейшем падении цен на нефть или усилении антироссийских санкций, граждане вновь начнут усиленно раскупать квартиры, стремясь сохранить сбережения. Вот только размер этих сбережений, если судить по объему банковских вкладов, сокращается. Может оказаться, что все те, кто хотел вложить свободные средства в недвижимость, уже сделали это в прошлом году. В случае реализации самого негативного сценария вполне может быть побит антирекорд 2009 года. Тогда объемы ипотечного кредитования рухнули более чем четырехкратно.

Андрей Смирнов "Эксперт"