18.05.2018
Жилищная политика. Строительство нового жилья. Развитие ипотеки.
Ввод жилья
С момента создания Минстроя России, главой которого назначен М. Мень, был сделан серьёзный прорыв в общем объёме вводимого жилья. Если в 2005 году было введено всего 43,6 млн кв. м жилья, то последние четыре года стали рекордными для российского рынка жилищного строительства - объем ввода жилья в 2014 году составил 84,2 млн. кв. м, в 2015 году - 85,3 млн. кв. м, в 2016 году - 80,2 млн. кв. м., в 2017 году – 79,2 млн.кв.метров, что всего на 1,2% меньше показателя 2016 года. В 2017 году было введено 44,9 млн кв.метров стандартного жилья, что на 5 млн кв.метров больше, чем годом ранее. За время работы Минстроя России этот показатель увеличился на 18 млн кв.метров: с 26,9 млн кв.метров в 2013 году до 44,9 млн в прошлом году. Для стимулирования увеличения темпов жилищного строительства ведется по поручению М. Меня активизирована работа по вовлечению в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны. Это безусловно позволяет повысить эффективность городского развития и является хорошим подспорьем для развития отрасли.
За 2017 год вовлечены в жилищное строительство федеральные земли площадью почти 3,5 тыс. га, что на 9 % больше запланированного.
Еще одним важнейшим инструментом для увеличения объемов строительства и сдерживания роста цены жилья в проектах комплексного освоения территорий стала подпрограмма «Стимулирование жилищного строительства», реализуемая в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».
В 2017 году средства в размере 20 млрд. рублей распределены между 32 субъектами Российской Федерации для строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Данная мера позволила дополнительно ввести в эксплуатацию 8,3 млн. кв. метров жилья, что на 32 % превышает плановый показатель.
Заданный Минстроем России под руководством М. Меня курс на увеличение объемов жилищного строительства, а также и перечисленные меры поддержки позволили добиться снижения цен на новое жилье:
с 2012 года они снизились на 23% в реальном выражении, то есть,
с поправкой на инфляцию.
Развитие рынка ипотечного кредитования
Развитие ипотечного жилищного кредитования началось в 2004 году в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».
С момента появления ипотеки наблюдается значительная эволюция: если вначале ее основными потребителями выступали граждане с высокими доходами, то сейчас ипотека стала массовым продуктом. Основными заемщиками стали молодые люди, средний срок использования кредита составляет 7 лет. За период руководства Минстроем М. Менем с 2014 по 2017 год около 4 млн ипотечных заемщиков улучшили свои жилищные условия. Ипотека стала доступна для 33% семей к 2016 году при значении данного показателя не выше 5% в начале 2000-х.
2014 год стал для рынка ипотеки рекордным – тогда было выдано более 1 млн кредитов на сумму около 1,5 трлн рублей.
В 2015 году, под влиянием внешних негативных факторов, объемы выдачи ипотеки начали снижаться. Однако, благодаря оперативно разработанной при непосредственном участии М. Меня программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках удалось не допустить существенного падения рынка. После снижения объемов кредитования в 2015 году более чем на 30%, уже в 2016 году: выдано 856 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,47 трлн рублей. Ставки по ипотечным жилищным кредитам после роста до 15–20% в начале 2015 года снизились до рекордно низких уровней – 10–11%.
В 2017 году были зафиксированы новые рекорды рынка ипотечного кредитования. Выдано около 1,1 млн кредитов на сумму более 2 трлн рублей, что почти на 27 % больше в количественном выражении и на 37 % в денежном выражении чем в 2016 году. Кроме того, к концу года ставки по ипотеке снизились до рекордно низкого уровня - 9,79%. Президентом Российской Федерации поставлена задача снизить ставку по ипотечным кредитам до 8% годовых и увеличить объем ввода жилья до 120 млн кв. м. в год к 2024 году.
Обеспечение жильем отдельных категорий граждан
За время действия Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2008 г. № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов» за счет средств федерального бюджета жильем обеспечено 304 107 ветеранов Великой Отечественной войны и членов их семей.
В течение 2017 года жильем обеспечено 3 700 ветеранов ВОВ, в том числе 476 – непосредственных участников и инвалидов ВОВ. По данным на 26 апреля 2018 г. количество ветеранов непосредственных участников и инвалидов ВОВ, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет 135 человек, всех их региональные власти обязались обеспечить жильем в мае 2018 года.
В рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья за 2014-2017 годы получили более 53 тысяч молодых семей, в том числе:
в 2014 году – 10,44 тыс. семей
в 2015 году – 15,18 тыс. семей;
в 2016 году – 13,28 тыс. семей;
в 2017 году – 14,27 тыс. семей.
В рамках подпрограммы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан» осуществляется реализация мероприятий по обеспечению жильем молодых ученых, граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье в зоне БАМа. В 2014-2017 годах подпрограммы обеспечены жильем 702 молодых ученых, в том числе в 2014 году – 141, в 2015 году – 194, в 2016 году – 154, в 2017 году – 213. За указанный период переселены из ветхого и аварийного жилья в зоне БАМа 1142 семьи, в том числе в 2014 году – 245, в 2015 году – 230, в 2016 году – 352, в 2017 году – 315.
Долевое строительство
На 1 января 2018 года 5 876 застройщиков строят жилье (15 357 объектов) с привлечением средств граждан через договоры долевого участия. Количество договоров долевого участия на 1 января составило более 1,1 млн. Площадь объектов долевого строительства превысила 147,7 млн. кв. метров.
Минстроем России под руководством Михаила Меня системно стала решаться очень острая многолетняя проблема обманутых дольщиков.
Данная работа началась с решения проблем дольщиков компании «СУ-155». Одобренная Правительством России концепция достройки объектов компании дает положительные результаты. Дома сдаются, а граждане получают свои квартиры. В рамках концепции необходимо было достроить 130 домов. В 2016 году удалось завершить строительство 59 жилых домов и передать дольщикам более 13 тыс. квартир. В 2017 году завершено строительство 39 домов. По 2 объектам произведена выплата компенсаций. В 2018 году должно быть завершено строительство оставшихся 30 домов.
В 2017 году субъектами Российской Федерации восстановлены права обманутых граждан-участников строительства в 140 проблемных объектах. Принятые меры позволили восстановить права порядка 6 тысяч семей «обманутых дольщиков».
На 1 января 2018 г. «проблемные объекты» выявлены в 69 субъектах Российской Федерации, в каждом из этих регионов сформирован план-график по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр пострадавших граждан. Всего в планы-графики включено 836 «проблемных объектов» и 30 856 граждан, включенных в реестр пострадавших граждан.
Планы-графики предусматривают поэтапный ввод этих объектов и восстановление прав граждан, так в 2018 г. планируется решение вопроса по 360 объектам, в 2019 г. – по 229 объектам, в 2020 г. – по 147 объектам, в 2021 г. – по 34 объектам, в 2022 г. – по 4 объектам.
Регионами Российской Федерации продолжается работа по корректировке планов-графиков («дорожных карт») по решению проблем обманутых дольщиков. Эта работа осуществляется под контролем Минстроя России, который совместно с Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства ведет учет объектов и мониторинг исполнения регионами принятых на себя обязательств.
Для защиты будущих участников долевого строительства разработаны и приняты изменения в законодательство, предусматривающие:
- ужесточение требований к застройщикам по новым договорам участия в долевом строительстве;
- расширение полномочий по контролю за целевым использованием застройщиками привлеченных денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.
Самое главное - с октября 2017 года заработал государственный Фонд защиты дольщиков, который является гарантом обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства. По состоянию на 15 мая 683 застройщиков из 78 субъектов Российской Федерации застраховали в Фонде 22,7 тысяч договоров долевого участия.
В прошлом году Единым институтом развития в жилищной сфере АО «Дом.РФ» создана Единая информационная система жилищного строительства, в которую с 1 января 2018 года вносится информация обо всех застройщиках и объектах долевого строительства.
Жилищно-коммунальное хозяйство
Коммунальная инфраструктура и привлечение в ЖКХ частных инвестиций
Минстроем России под руководством Михаила Меня взят курс на формирование благоприятных и комфортных условий для ведения бизнеса в сфере ЖКХ: сформированы все необходимые условия и приняты решения для активного привлечения в отрасль частных инвестиций. Рынок концессионных проектов в сфере ЖКХ сформирован и активно развивается. По данным на 1 января 2018 г. в сфере ЖКХ заключено 1831 концессионное соглашение. Общий объем инвестиций, предусмотренный в рамках действующих концессионных соглашений, составил более 257 млрд руб.
По предварительным итогам, в 2017 году заключено более 300 концессий на сумму более 60 млрд рублей.
При этом необходимо отметить, что несмотря на то, что средний срок концессии составляет 10-12 лет, уже фактически инвестировано в развитие отрасли свыше 55 млрд рублей.
Важно отметить, что в регионах, в которых реализуются концессии, удалось снизить аварийность в теплоснабжении на 47%, сократить потери в сетях на 18%. В сфере водоснабжения удалось снизить аварийность на 21% и сократить потери на 14%.
В целом, в результате только за последние 5 лет аварийность в водоснабжении снизилась в два раза. А только за текущий отопительный период (2017-2018) аварийность, например, в горячем водоснабжении сокращена на 30%. Для дальнейшего стимулирования притока в отрасль частных инвестиций Минстрой совместно со «Сбербанком» сформировали так называемое «коробочное решение» - типовое тиражируемое кредитное решение, позволяющее концессионерам на всей территории страны оперативно привлекать долгосрочные кредиты по ставке, превышающей ключевую ставку Банка России не более, чем на 3-4 процентных пункта.
В 2018 году Минстрой прогнозирует заключение порядка 50 таких кредитов в 33 регионах страны, 21 из них (на сумму порядка 14,5 млрд рублей) находятся в высоко стадии готовности.
Совершенствование регулирования деятельности в сфере управления многоквартирными домами
Для наведения порядка в сфере управления многоквартирными домами, которых в нашей стране 2,4 миллиона, с мая 2015 г. введено лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, которое еще на первом этапе позволило отсеять 13% управляющих компаний. Уже после введения лицензирования по тем или иным причинам, действие 653 лицензий прекращено, 21 лицензия аннулирована. По данным ГИС ЖКХ, на май 2018 года в стране действует 21 146 лицензий.
В результате масштабной работы региональных жилищных инспекций в 2017 году было выявлено 680 тыс. нарушений, 80% из которых устранены.
По итогам анализа работы этого инструмента в 2017 году контроль за управляющими компаниями ужесточен: был введен механизм изъятия домов из управления в упрощенном порядке при двух грубых нарушениях в год, срок действия лицензии ограничен 5 годами. Также разработаны стандарты сервиса управляющей компании, которые предусматривают, например, 5 минутный дозвон в диспетчерскую службу, устанавливают время локализации и устранения аварий, возможность круглосуточного обращения в аварийно-диспетчерскую службу и вызова ее сотрудника в оговоренное время, а также к оснащению сотрудников управляющей организации и так далее.
Для дальнейшего оздоровления рынка принят федеральный закон, предусматривающий переход к системе прямых договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями. Это позволит исключить из цепочки оплаты коммунальных услуг управляющие компании, которые зачастую задерживали средства населения у себя на счетах, тем самым накапливая общий долг за ЖКХ. Документ вступил в силу в апреле 2018 года.
Ликвидация аварийного жилищного фонда
После создания Минстроя России и назначения министром Михаила Меня темпы расселения аварийного жилья в стране увеличились в три раза. Если в 2013 году был расселен 1 млн.кв.метров жилья, то с 2014 года около 3 млн.кв.метров ежегодно.
По данным годовой отчетности регионов за 2017 г. всего за время реализации программы расселено более 1 миллиона человек из 15,8 млн.кв.м аварийного жилья, в том числе более 678 тыс. человек и 10,6 млн.кв.м в рамках указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года №600.
Выполнение целевых показателей составляет более 98 %.
Ряду регионов, в связи с объективными причинами (в том числе - природными катаклизмами) было дано дополнительное время на завершение расселения.
Целевые показатели выполнил 71 регион. В 12 регионах данная работа должна быть завершена до конца этого года. Им предстоит расселить чуть более 179 тыс.кв.м, в которых проживают 10,5 тыс. человек.
Также до конца года должно быть завершено расселение вновь выявленного аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 г. Эта задача стоит перед 13 регионами, где выявлено чуть больше 150 тыс.кв.м такого жилья. Федеральная поддержка регионам оказана, и при должном контроле со стороны глав регионов проблем тут не должно быть.
В рамках мониторинга реализации программ переселения за период с 2014 по сентябрь 2017 года проведены 572 выездные проверки, которые охватили 1 846 муниципальных образований на территории 83 регионов Российской Федерации.
За период с 2014 по декабрь 2017 года проверки качества строительства домов проведены в 83 субъектах Российской Федерации, проверены 4 314 домов, в которых приобретено 5,66 млн кв. м жилья, что составило около половины от объема жилых помещений, построенных (приобретенных) в рамках программы.
Система капитального ремонта многоквартирных домов
Запущен системный механизм капитального ремонта многоквартирных домов, направленный на снижение темпов ветшания жилищного фонда.
Всего в региональные программы капремонта включено более 745 тысяч многоквартирных домов.
За 4 года функционирования системы (2014 – март 2018 гг.) отремонтировано более 121-ти тыс. многоквартирных домов, общей площадью более 400 млн кв. м., в которых проживают порядка 16-ти млн человек.
В 2017 г. произведен капитальный ремонт более 46 тыс. домов, общая площадь которых составляет 172,8 млн. кв. метров, в которых проживают более 6 млн. человек.
Доверие к региональным системам капремонта подтверждается высокой платежной дисциплиной, которая постоянно растет с 2014 года. По итогам 2017 года собираемость взносов превысила 92%, что почти на 6,5% больше показателя 2016 года.
Предпринимаются меры для того, чтобы платежи за капремонт были посильны для населения – расширяется число категорий населения, имеющих льготы по оплате капитального ремонта. Установлен многоступенчатый контроль качества ремонта: 5 лет гарантии на все работы по капремонту; в приемке работ участвуют представители собственников, управляющей компании; проводится предварительный отбор добросовестных подрядчиков, а затем сам конкурс проводится только среди компаний, уже доказавших свою компетентность и надежность.
Введен на федеральном уровне единый подход по определению размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе являющихся объектами культурного наследия.
Принята нормативно-правовая база, направленная на стимулирование проведения капитального ремонта с использованием энергоэффективных технологий, утверждена примерная форма перечня мероприятий при капитальном ремонте общего имущества МКД, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов.
Приоритетный проект «ЖКХ и городская среда»
При Михаиле Мене в 2017 году началась реализация приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды». Для финансирования проектов по созданию комфортной городской среды из федерального бюджета было выделено 25,6 млрд рублей. В 2017 году в рамках проекта благоустроено более 23 тысяч объектов (103% от плановых показателей) в 1653 муниципалитетах, в которых живет почти 86 миллионов человек, то есть проект так или иначе затронул больше половины населения нашей страны (58,5 %).
Принципиальным условием проекта стало вовлечение людей. В 2018 году впервые в российской практике было проведено рейтинговое голосование по проектам благоустройства, в котором приняли участие более 18 миллионов человек. По итогам было определено 1545 проектов благоустройства общественных пространств. Из них 68% предложено гражданами.
Решением главы государства проект продлен, финансирование на развитие городской среды планируется существенно увеличить. При этом, результаты работы конкретного региона по реализации проекта будут влиять на размер получаемой им субсидии. А отдельным инструментом повышения качества реализуемых проектов станет конкурс проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который проводится впервые в нашей стране, причем проекты будут реализованы уже в ближайшие два года.
Для участия в конкурсе подано порядка 400 заявок со всей страны. По итогам работы федеральной комиссии 160 проектов будут одобрены для публичной защиты, которая пройдет в конце мая, а 80 лучших проектов-победителей создания комфортной городской среды будут объявлены до 1 июня включительно.
Подготовка к Чемпионату мира по футболу – 2018
Минстрой России проводил мероприятия по подготовке коммунальной инфраструктуры, обеспечивающей функционирование спортивных объектов, строящихся для предстоящего Чемпионата мира по футболу. В рамках Программы подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации Чемпионата мира по футболу Минстроем России обеспечено строительство 29 объектов на территории Волгоградской, Свердловской, Нижегородской, Ростовской, Самарской областей и Республики Мордовия. На 10 января 2018 года все объекты готовы к эксплуатации.
Кроме того, Минстрой России активно участвовал в строительстве и самих стадионов, на которых будут проходить игры.
Сокращение административных процедур и улучшение инвестиционного климата в строительстве
С момента создания Минстроя России в 2013 году Российская Федерация поднялась в рейтинге Всемирного банка «Doing Business» по направлению «Получение разрешения на строительство» (далее – Рейтинг) на 63 позиции с 178 места до 115. Согласно результатам Рейтинга, опубликованным 31 октября 2017 года, количество процедур сократилось более чем в 2 раза с 36 до 14, срок их прохождения сократился на 67 дней, а стоимость проведения процедур для бизнеса сократилась практически в 2 раза.
В целом, согласно результатам Рейтинга, в 2017 года Российская Федерации заняла такое же место, как и в прошлом году (115 место) по направлению «Получение разрешения на строительство», несмотря на значительный объем проделанной совместно с Москвой и Санкт-Петербургом в 2016-2017 годах работы по улучшению инвестиционного климата в сфере строительства.
Временное замораживание позиции Российской Федерации в рейтинге в сфере строительства, по мнению Минстроя России, в основном связано с незавершенностью процесса внедрения ряда реализованных реформ на момент проведения экспертами Всемирного банка оценки рейтинга (март-апрель 2017 года).
В 2017 году Правительством Российской Федерации завершена работа по формированию и утверждению исчерпывающих перечней процедур в сферах строительства, предусмотренных «дорожной картой» национальной предпринимательской инициативы в сфере строительства. Всего действует 6 таких исчерпывающих перечней. Проведена работа по оптимизации процедур в сферах строительства, в том числе, в сфере подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что позволило исключить в общей сложности 108 излишних процедур из 4 исчерпывающих перечней процедур в сферах строительства.
На начало 2017 года исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства содержал 141 процедуру, за год его удалось сократить на 40 процедур. Теперь перечень включает 101 процедуру, в то время как в 2013 году он состоял из 256 процедур. Планируется его сократить еще на 5 процедур в 2018 году. Аналогичная работа по исключению излишних процедур в настоящее время проводится и в отношении других исчерпывающих перечней процедур в сферах строительства.
За счет оптимизации процедур в сфере строительства, в том числе в части правил подключения к инженерным сетям, из 4 исчерпывающих перечней (водоснабжение; жилищное строительство; нежилые объекты; теплоснабжение) в общей сложности исключено 108 процедур.
Дальнейшее упрощение административных процедур в строительстве следует проводить за счет автоматизации их прохождения. В связи с чем, в августе прошлого года началась реализация эксперимента на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области по переводу в электронный вид услуг по подключению к инженерным сетям, что также позволит сократить сроки оформления необходимых документов и согласований. Эксперимент планируется завершить в 2018 году, а полученные результаты будут распространены на всю страну.
Также в рамках целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование» ведется работа по унификации региональных и муниципальных нормативных актов, разработаны целевые показатели по 5 основным этапам прохождения процедур, необходимых для получения разрешения на строительство модельного объекта – многоквартирного жилого дома (многоквартирный жилой дом выше 4 и ниже 14 этажей, общей площадью не менее 1000 и не более 10000 кв. метров, с высотой этажа, не превышающей 3,5 метра, имеющий не более одного подземного этажа).
Основная цель целевых показателей – сокращение общего срока прохождения указанных этапов с 180 дней (среднее значение по регионам на момент разработки целевой модели) до 82 дней к концу 2021 года.
Ценообразование в строительстве
При Михаиле Мене введена в эксплуатацию Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве ФГИС ЦС (сайт fgiscs.minstroyrf.ru). Создание ФГИС ЦС необходимо для перехода отрасли к ресурсной модели ценообразования, что позволит повысить достоверность определения сметной стоимости строительства объекта.
Во ФГИС ЦС размещен перечень юридических лиц, которые обязаны предоставлять информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов. Информация включает в себя отпускную цену (цену реализации) строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования, машин и механизмов, произведённых в России либо ввезённых в Россию, средневзвешенную по объёмам и цене за отчётный период, среднемесячную номинальную оплату труда работников по полному кругу организаций в разрезе субъектов Российской Федерации. На сегодняшний день работа по наполнению системы продолжается.
Также во ФГИС ЦС размещены актуализированные сметные нормы, методические документы по определению стоимости строительства и сметных цен строительных ресурсов, классификатор строительных ресурсов.
Совершенствование технического регулирования в строительстве
С 2015 года Минстроем на базе Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве организована системная работа в области технического регулирования строительства. Внедрена система планирования и разработки основных документов в строительстве и проектировании — сводов правил. Проведена инвентаризация действующих документов. Выявлены те, которые нуждаются в пересмотре, изменениях или актуализации, а также требуют разработки новых сводов правил, необходимых для отрасли.
В результате 4-х летней работы на начало 2018 года фонд нормативных технических документов составляет 314 сводов правил (из которых 184 – новые, 130 – содержат положения, актуализированные за последние 3 года) и 1080 стандартов.
В нормативно-техническую базу строительства вошли 70 принципиально новых для отрасли документов. Это своды правил и стандарты в следующих областях строительства:
• Эксплуатация зданий и сооружений;
• Технологии информационного моделирования;
• Высотное строительство;
• Градостроительное проектирование и благоустройство территорий;
• Сейсмостойкое строительство;
• Особые воздействия, прогрессирующее обрушение;
• Динамические воздействия;
• Индустриальные парки и промышленные кластеры;
• Деревянные конструкции и здания с применением деревянных конструкций (в том числе многоэтажные);
• Фасадные системы;
• Применение полимерных композитов.
Разработан проект технического регламента ЕАЭС «О безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий». Он станет базовым документом для создания единого экономического пространства в сфере строительства.
