Российский рынок ипотеки - потенциал развития еще не исчерпан

Объем выдачи ипотечных кредитов в 2005 году составил 56 млрд рублей. С тех пор ипотека в России прошла достаточно серьезный путь - из узкоспециализированного инструмента она превратилась в популярный продукт, который позволяет гражданам решать свои жилищные вопросы. С 2005 года более 4 млн российских семей смогли улучшить свои жилищные условия при помощи ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок достигла почти 30%, а в новостройках с помощью ипотеки продается до половины квартир (а по некоторым объектам цифра приближается к 80%). По моим оценкам, за 2014 год выдано около миллиона ипотечных кредитов на сумму порядка 1,7 трлн рублей. Так, только по итогам 10 месяцев в стране выдан 797 181 кредит на общую сумму 1 386,6 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 10 месяцев 2013 года в количественном и денежном выражении.

Конечно, 2014 год был не совсем типичным - уже с марта, в условиях первых признаков нестабильности население активно вкладывало свои сбережения в жилье, и эта тенденция получила лавинообразное развитие на фоне резкого падения курса рубля в конце 2014 года. Дополнительную поддержку сектору недвижимости и ипотечному рынку оказало то, что граждане, копившие на покупку жилья в иностранной валюте, из-за колебания курса рубля смогли выйти на сделку гораздо раньше запланированного срока.

Следует отметить, что ипотека, стимулируя спрос на рынке недвижимости, не привела к развитию ценового пузыря - практически весь дополнительный спрос, обеспеченный ипотекой, абсорбировал первичный рынок жилья - стройка в последние два года ставит один рекорд за другим. По итогам 2014 года ввод нового жилья, скорее всего, превысит 75 млн кв. м, что может стать абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР).

В текущих условиях стоимость фондирования для банков остается аномально высокой: ключевая ставка Банка России составляет 17%, ставка Mospime 3 месяца - 23,5%, максимальная ставка по депозитам десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, - 15,6%, доходность 5-летних ОФЗ - 14,8%. Средняя ставка по ипотечным кредитам, составлявшая в первой половине 2014 года 12,2-12,3%, резко выросла и сейчас находится на уровне не ниже 15% у крупнейших банков. Многие банки предлагают ипотеку под 18 и даже 20%. АИЖК, со своей стороны, в 2015 году сосредоточится на рефинансировании кредитов в рамках социального стандарта по льготной процентной ставке ниже 13%. Воспользоваться этим предложением смогут все граждане, приобретающие квартиры в рамках программы «Жилье для российской семьи». Кроме того, в качестве одной из эффективных мер поддержки ипотечного рынка мы видим разработку программы рефинансирования ипотечных кредитов, аналогично той, которую применяет Банк России для военной ипотеки.

В то же время, какие бы испытания ни ждали ипотеку в 2015 году, можно уверенно говорить о его скором восстановлении при первых признаках нормализации ситуации на финансовых рынках. Пережив падение в 4,5 раза (с 655,8 до 152,5 млрд рублей) в 2009 году, уже в 2011 году рынок вырос выше предкризисного уровня и составил 717 млрд рублей, а концу 2013 года практически удвоился еще раз и составил 1353 млрд рублей. В целом, потенциал развития рынка ипотеки в России еще далеко не исчерпан - ведь даже в странах Восточной Европы объем накопленной ипотечной задолженности составляет около 10% ВВП, в то время как в нашей стране - только 4%.