11.08.2014
Огромные неплатежи в ЖКХ — это скорее миф, поддерживаемый недобросовестными управляющими компаниями и ресурсниками. Просто все денежные потоки в отрасли должны быть упорядочены и прозрачны.
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень доложил премьер-министру Дмитрию Медведеву о первых успехах в подведомственной отрасли.
Банки снизили ипотечную ставку
«Если говорить о вводе жилья (это всё-таки один из критериев, на которые мы опираемся), порядка 29,5 млн кв. м было построено за первое полугодие этого года – это 130% к аналогичному периоду прошлого года. Конечно, первое полугодие не всегда является показателем на 100 %, потому что много жилья вводится в ноябре-декабре, но тренд чувствуется позитивный, и строители заявляют об уверенности в дальнейшем позитивном движении в этой части», - говорит Михаил Мень.
По его словам, во многом это связано с тем, что банки активнее предлагают ипотечные кредиты. «Люди наши взяли ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей, это 367 398 кредитов непосредственно, то есть почти в 1,4 раза больше, чем по уровню прошлого года. Наши опасения, что прошлый год, который дал хороший результат, – может быть, временный тренд, не подтверждаются», - сообщил министр.
Ипотечная ставка за первое полугодие даже чуть снизилась – с 13 % до 12,2 %.
«Но участники рынка, конечно, высказывают озабоченность по поводу того, что ряд банков начинает корректировки ставок. Сегодня крупные банки пока ситуацию держат, но ряд небольших банков начинает корректировать в сторону увеличения, и вот такая обеспокоенность есть. Пока мы это, по данным статистики, не видим, но просим вашего поручения вместе с Центробанком поработать на этот счёт, чтобы к осени мы не получили никаких неожиданностей», - посетовал министр.
Дмитрий Медведев пообещал, что даст соответствующее поручение правительству, чтобы и крупные банки активнее подключались к ипотеке.
«Хорошо, что есть приличные результаты работы отрасли, важно, что объёмы строительства растут – это общий такой мультипликатор, так сказать, для развития экономики в целом», - заявил премьер-министр.
Население спасает сбережения в недвижимости
Участники рынка не в полной мере разделяют оптимизм правительства по поводу закрепления позитивной тенденции в будущем. По их мнению, рост объема сданного в эксплуатацию жилья отчасти связан с увеличением инвестиций в отрасль в прежние годы.
«Полагаю, что такая реакция строительного рынка связана с ростом экономики, который наблюдался два года назад, - пояснил «Эксперт Online» Максим Жуков, председатель совета директоров строительной компании «Джи Ти Проджект», член президиума Ассоциации молодых предпринимателей. - То есть именно тогда принимались решения о начале строительство, которое завершилось в этом году. Думаю, что на фоне общего спада в ближайшие год-два темпы строительства как раз снизятся».
Другой драйвер роста рынка недвижимости связан с волатильностью валют и сменой инструментов сохранения сбережений у населения.
«Судя по опросу наших клиентов, которые обращаются за ипотечными займами, можем сказать, что у людей снизилась уверенность как в курсе рубля, так и курсе валют, - пояснила «Эксперт Online» Ирина Рысь, заместитель председателя правления «Ланта банка». Поэтому свои сбережения они предпочитают вкладывать в недвижимость. Некоторые берут ипотеку даже на приобретение второй и третьей квартиры».
Это подтверждают и застройщики:
«Безусловно, рост темпов в строительстве был бы невозможен без роста спроса, - сообщил «Эксперт Online» Владимир Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации КОШЕЛЕВ». – Судя по нашим клиентам, многие из них еще недавно даже не планировали покупать жилье, а сейчас решили. Покупают на будущее – для детей».
Риелторы же ожидают снижение темпов роста продаж недвижимости уже к концу этого года:
«Да, растущий спрос связан с колебанием курса валют, люди стали направлять свои сбережения в новостройки и во вторичную недвижимость, - пояснил «Эксперт Online» Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России. – Но думаю это краткосрочная реакция, и по итогам года мы скорей всего получим меньше продаж, чем в прошлом году, поскольку большинство тех, кто хотел переложить валютные вклады в недвижимость, сделали это. А в коммерческом секторе эти показатели будут еще хуже, поскольку малый и средний бизнес у нас сворачивается, снижаются инвестиции в строительство офисов, складов и прочего. Характерно, что при растущем спросе мы не наблюдаем повышения цен на жилье. Дело в том, что в прошлом году не наблюдали роста цен, а в этом могло бы быть и снижение, если бы не всплеск спроса».
Инвестклимат в строительстве потеплел
Впрочем, нельзя сбрасывать со счетов и реальные достижения правительства и Минстроя по стимулированию строительной отрасли.
«Сейчас регионы и муниципалитеты начинают в этом плане работать и использовать это, поскольку раньше мы это использовали только лишь для земель, которые входят в рамки Фонда содействия развитию жилищного строительства. Также закон об арендном жилье принят, и на осень в соответствии с вашим поручением – мы надеемся, что депутаты нас поддержат, – закон о развитии ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), - напомнил премьер-министру Михаил Мень.
Согласно принятому недавно закону о некоммерческом найме жилья, земля застройщику будет выдаваться бесплатно, но при условии, что квартиры будут продаваться муниципалитетам или управляющим компаниям по низкой цене для сдачи их в аренду. Те же условия будут предоставляться и для строительства жилья эконом класса, купить которое смогут наименее обеспеченные граждане по спискам, которые будут составлены в каждом регионе.
Ранее правительство проделало большую работу по снижению административных барьеров при строительстве жилья. Согласно «дорожной карте» Агентства стратегических инициатив «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» предполагается к 2018 году сократить сроки получения разрешений на строительство с 423 до 56 дней, количество процедур для получения разрешения снизить с 51 до 11. В итоге Россия должна подняться в рейтинге Doing Business по получению разрешений с 178-го на 34-е место. Но эти показатели Doing Business для типового складского объекта. Разумеется, на жилой многоквартирный дом сроки получения разрешения на строительство намного больше, поскольку того требуют нормы безопасности.
«Безусловно, снижение административных барьеров сказалось позитивно на темпах строительства, - пояснил «Эксперт Online» Дмитрий Волков, координатор направления «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшения предпринимательского климата в сфере строительства» Агентства стратегических инициатив. - До конца года Минстрой намерен сократить количество процедур для среднестатистического жилого дома с несколько более 100 до 40-50».
Московские власти для модельного объекта рейтинга doing business от World Bank, двухэтажного складского помещения площадью менее 1500 квадратных метров, подключаемого к водопроводу, канализации и телефонной связи, вовсе намерены сократить сроки согласований до 11 дней. Сроки получения разрешительной документации должны в жилищном строительстве снизиться к концу года до 200-300 дней, сейчас они больше года.
«В этом случае реализация инвестпроекта многоквартирного жилого дома сократится до 1,5-2,5 лет – от начала изысканий до ввода в эксплуатацию, - говорит Дмитрий Волков. - Но надо понимать, что и количество процедур, и сроки их прохождения разные для различных объектов. Другой немаловажный аспект в том, что в работу по снижению административных барьеров в строительстве вовлечены регионы. Эти показатели заложены и в Национальном рейтинге регионов АСИ, и в оценке эффективности губернаторов Минэкономразвития России. Регионы в результате формируют у себя лучшие практики, АСИ помогает их рафинировать, готовить к масштабированию и предлагает для тиражирования в других регионах».
Губернаторов развернули лицом к стройке
Из лучших региональных практик в АСИ приводят пример Татарстана, где все процедуры выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) сосредоточены в одном управлении (архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани). Эскизные проекты здесь рассматривают в режиме online. Сроки выдачи ГПЗУ сокращены с 30 до 15 дней, а сроки прохождения процедуры Региональной экспертизы - с 60 до 23 рабочих дней.
«Как застройщик могу подтвердить, что получить разрешение на строительство стало проще,- пояснил «Эксперт Online» Владимир Кошелев. - Ранее, когда приходишь в регионе к чиновнику, в глазах была пустота в ответ на предложение построить дом. Сейчас же региональные власти активно содействуют строительству. И это важнее, чем формальное снижение сроков и числа согласовательных документов. Благодаря тому, что этот вопрос на контроле президента и правительства, тому, что некоторых снимали с постов за бюрократию, чиновники на местах стали реально помогать застройщикам проходить административные процедуры».
В Калужской области, которая считается образцовой по работе с инвесторами, документы территориального планирования размещены в открытом доступе на сайтах муниципальных образований, что упрощает подготовку земельных участков и минимизирует коррупцию. Здесь срок согласования ГПЗУ с администрацией составляет и вовсе от трех до пяти дней. Использование "Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности" и базы данных Файловый цифровой архив пространственных данных (ЦПД) обеспечивает быстрый доступ сотрудникам к информации о земельных участках. Одно из достижений, которое предлагается для тиражирования в других регионах в том, что процесс государственной экспертизы запускается параллельно с этапом разработки проектной документации, что существенно сокращает время подготовки документации для получения разрешения на строительство. Сотрудники Управления госэкспертизы устраняют небольшие замечания к проектной документации самостоятельно, не заворачивая проект, как в других регионах. А возможность использования типовых проектов (повторного применения) при реализации различных программ позволяет сократить сроки прохождения экспертизы до семи дней.
«Судя по отзывам застройщиков и некоторых архитекторов в других регионах можно с уверенностью сказать, то система снижения административных барьеров в строительстве начинает действовать, - заверил «Эксперт Online» Георгий Юсин, директор центра развития нормативной базы градостроительства ГУП НИИ ПИ Генплана. – Особенно что касается жилищного строительства, стало намного проще работать».
В целом по России исчерпывающий перечень процедур получения в сфере жилищного строительства (утвержден в мае этого года). Количество административных процедур по согласованию строительства жилья теперь сокращено на треть — с 220 до 134. Основная цель документа – обеспечить выполнение программы «Жильё для российской семьи», которая предполагает, что свыше 460 тысяч семей смогут купить жилье экономкласса к 2017 году. Предполагается, что программа позволит построить в сжатые сроки до 70 млн квадратных метров жилья. Для строительства многоквартирных домов установлено предельное число согласований и разрешений – не более 65, а для индивидуального жилого дома ещё меньше – не более 25 разрешений.
«Вступает этот перечень в силу уже через полгода, и мы за полгода планируем сократить ещё порядка 40 различных согласований, - говорил в мае Михаил Мень. - Мы это не смогли сделать так быстро, потому что необходимо внесение изменений как в наши нормативно-правовые акты Правительства Российской Федерации, так и в некоторые законы Российской Федерации. Если ещё на 40 мы сократим, это будет серьёзное движение вперёд, и мы будем продолжать работу над этим дальше».
Дмитрий Медведев отметил, что самым сложным будет все же добиться исполнения этого постановления.
«Если кто-то пытается соответствующие процедуры увеличивать, то он нарушает постановление правительства и за это должен отвечать, - предупредил тогда чиновников премьер-министр. - Чтобы никто не выдумывал новые, не тащил за счёт этого, не тянул деньги в виде законных поборов (или совсем незаконных поборов), или просто не осложнял жизнь застройщикам и в конечном счёте потребителям жилья».
Например, теперь девелоперам не придется получать технические условия на подключение к коммунальным сетям, если земля под застройку досталась на публичных торгах. Эти документы должны быть в аукционной документации. Кроме того, застройщики не должны будут предоставлять чертеж градостроительного плана — это должны будут делать региональные и муниципальные власти.
В целом если намеченные процедуры удастся выдержать, то можно полагать, что наблюдаемый сейчас рост темпов строительства можно будет удержать и после того, как зажиточные граждане переложат накопления в недвижимость. Любое снижение бюрократических барьеров повышает привлекательность отрасли для инвесторов.
